État d’urgence sanitaire et pénalités de retard dans les contrats de construction de maisons individuelles (CMI)
Dans le cadre d’un contrat de construction de maisons individuelles, des pénalités de retardsont obligatoirement dues par le constructeur en cas de retard de livraison. Ces pénalités entrent d’ailleurs dans l’objet de la garantie de livraison à prix et délai convenus (article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation).
Plus précisément, aux termes de l’article L.231-2 i) du code de la construction et de l’habitation, le contrat doit comporter l’indication de la date d’ouverture du chantier, du délai d’exécution des travaux et des pénalités prévues en cas de retard de livraison. Le montant desdites pénalités de retard ne peut être inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour en vertu de l’article R.231-14.
Qu’en est-il dans la situation actuelle ?
C’est l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars dernier qui est, à notre avis, applicable. Ce texte vise en effet les clauses pénales qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé.
Dans sa version modifiée par l’ordonnance rectificative du 15 avril, il précise que :
- Si le délai d’exécution expire durant la période juridiquement protégée, la date à laquelle ces clauses produisent leurs effets en cas d’inexécution est reportée d’une durée, calculée après la fin de la période protégée (23 juin minuit inclus), égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 ou si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née, et la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.
- Si le délai d’exécution expire après la période juridiquement protégée, la date est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 ou si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née, et la fin de la période.
Concrètement, pour déterminer la durée du report applicable, il y a lieu de tenir compte de la date de naissance de l’obligation et sa date limite d’exécution (livraison de l’ouvrage).
Par principe, le délai de livraison est décompté à partir de la date d’ouverture de chantier (communément appelée DOC) telle qu’elle a été renseignée au contrat, et non à compter de la date de commencement effectif des travaux.
La date de naissance de l’obligation ainsi visée par l’article 4 est donc à notre sens la date de DOC.
Sur ce, en l’état des textes, 4 hypothèses sont à envisager :
Hypothèse n°1 – la DOC est antérieure au 12 mars 2020 et la livraison est prévue PENDANT la période juridiquement protégée : la prorogation sera égale à la durée qui s’est écoulée entre le 12 mars et la date de livraison fixée au contrat.
- Exemple : la DOC est au 02 septembre 2019 et la livraison est prévue au 30 avril 2020. En cas d’inexécution, des pénalités ne pourront s’appliquer qu’à partir du 12 aout 2020 soit un report de 49 jours à compter du 23 juin 2020 minuit.
(12 mars 2020 à 30 avril 2020 = 49 jours)
Hypothèse n°2 – la DOC est postérieure au 12 mars 2020 et la livraison est prévue PENDANT la période juridiquement protégée : la prorogation sera égale à la durée qui s’est écoulée entre la DOC et la date de livraison fixée.
- Exemple : la DOC est au 14 mars avec une livraison prévue le 15 juin 2020 : le report sera ici de 93 jours (14 mars 2020 à 15 juin 2020 = 93 jours)
Des pénalités ne pourront s’appliquer que si le retard dépasse le 24 septembre 2020 inclus.
Hypothèse n°3 – la DOC est antérieure au 12 mars 2020 avec une livraison prévue APRES la fin de la période juridiquement protégée : le report est d’une durée égale au temps écoulé entre le 12 mars et le 23 juin minuit 2020 inclus.
- Exemple : la DOC est au 02 janvier 2020 avec une livraison prévue au 30 septembre 2020 : le report sera de 104 jours.
Les pénalités ne pourront être appliquées qu’à compter du 12 janvier 2021.
Hypothèse n°4 – la DOC est postérieure au 12 mars avec une livraison prévue APRES le 24 juin : le report est d’une durée égale au temps écoulé entre la DOC et le 23 juin minuit 2020 inclus.
- Exemple : la DOC est au 16 avril 2020 avec une livraison prévue au 30 septembre 2020 : le report sera de 69 jours.
Les pénalités ne pourront être appliquées qu’à compter du 08 décembre 2020.
Du reste, il est important de souligner que le texte n’a pour seul effet que de différer la sanction de l’inexécution mais ne suspend pas l’obligation en elle-même. En d’autres termes, celui qui doit s’exécuter à une date donnée le doit toujours, seul l’effet de la sanction contractuellement prévue est reporté.
Il est à notre sens prudent de formaliser auprès de chacun de vos clients un avenant de prorogation du délai contractuel pour couvrir la période d’exécution concrètement impactée par la crise sanitaire.
Addine HAROUACH